خبير عقاري: فقاعة تهز مصر والأسعار تنهار واللي معاه فلوس هذا هو الحل
قالت سالي صلاح خبيرة التخطيط الاستراتيجي والتسويق الدولي إن السوق العقاري المصري لم ينهار بعد، لكن الثقة انهارت مبكرًا، حيث أصبح الانتظار هو الاستراتيجية السائدة بين العملاء والمستثمرين، وذلك بعد أن تحولت التوقعات الجماعية إلى واقع فرض نفسه على السوق.
وأكدت أن الفقاعة العقارية لم تعد مجرد احتمال، بل أصبحت واقعًا تدعمه مؤشرات دقيقة، حيث وصلت نسبة إلغاء الحجوزات في بعض المشروعات إلى 40%، مع تراجع نشاط الوسطاء العقاريين، وظهور حرق الأسعار بشكل واسع، الأمر الذي جعل أسعار إعادة البيع أقل من الأسعار الرسمية للمطورين، وهو ما يعد مؤشرًا واضحًا على خلل هيكلي في التسعير.
وأضافت أن عام 2025 شهد دخول السوق مرحلة التصحيح العميق، ليس انهيارًا كاملًا، لكنه انفجار للفقاعة التي تشكلت خلال سنوات من التضخم المصطنع والرهانات قصيرة الأجل والسيولة السريعة، موضحة أن موجة الإلغاءات الجماعية لم تعد مرتبطة بالسمسرة فقط، بل شملت عملاء حقيقيين غير قادرين على الاستمرار في دفع الأقساط.
التوقعات بانخفاض الأسعار تحولت إلى سلوك جماعي، فألغى البعض تعاقداته حتى بخسارة مقدمات الدفع، بينما فضل آخرون الانتظار لمستويات سعرية أفضل، وهو ما صنع حلقة مفرغة تؤكد فيها الأحداث المخاوف، فكل موجة إلغاء تضغط على المطورين لدفعهم إلى تقديم خصومات، مما يعزز الاعتقاد بمزيد من الهبوط.
تقارير من سبعة مطورين كبار أكدت أن النصف الأول من 2025 شهد أكبر موجة إلغاء حجوزات في تاريخ السوق، وأن النسبة مرشحة للزيادة، بينما كشفت بيانات مدينة مصر عن إلغاء حجوزات بقيمة 1.3 مليار جنيه خلال ستة أشهر مقابل 188 مليون جنيه في نفس الفترة من 2024، أي بزيادة تتجاوز 600%، وهو ما يعكس أزمة ثقة حقيقية.
العوامل الاقتصادية لعبت دورًا مهمًا في هذه التحولات، فالعقار فقد دوره كملاذ للتحوط من التضخم مع تراجع نسب التضخم، كما أن انخفاض سعر الدولار لم ينعكس على أسعار مواد البناء، مما خلق فجوة بين السعر الرسمي والتكلفة الفعلية، في حين أن توقعات خفض الفائدة بنحو 4% قد تساعد على تخفيف تكلفة الاقتراض، لكنها آثار ستظهر على المدى المتوسط لا الفوري.
غرفة التطوير العقاري ربطت الأزمة بتخارج السماسرة، لكن محللين اعتبروا أن الانسحاب أوسع ويشمل عملاء حقيقيين تضرروا من تراجع القدرة الشرائية، خاصة مع القيود الصارمة على التمويل العقاري، واستعادة الدولة لأراضٍ مخصصة للتطوير عبر هيئة المجتمعات العمرانية، وهو ما زاد الضغط على المطورين.
نور عثمان، الشريك المؤسس لشركة KPIs، أشار إلى أن معظم العملاء الذين انسحبوا كانوا يعتمدون على إعادة البيع السريع لتحقيق أرباح، لكنهم فوجئوا بجمود السوق، مما دفعهم إلى البيع بخسائر كبيرة، فيما أكد محمد نور رئيس المبيعات بشركة بيتا للتطوير العقاري أن نسبة الإلغاءات وصلت 40% ومتوقع أن تصل إلى 45% خلال أشهر قليلة، لافتًا إلى أن سياسة الخصومات الواسعة أضرت بالمبيعات القديمة وجعلت العملاء يفضلون الانتظار.
ويرى خبراء أن ما يحدث لن يؤدي إلى انهيار كامل، بل إلى ركود طويل، حيث يحتفظ المطورون بمكاسب سابقة توفر لهم وسادة مالية، بينما تستهدف الدولة إدارة الركود بطريقة منظمة تمنع الفوضى، عبر ضبط المعروض وتوجيه السوق للفئات القادرة ماليًا.
التوقعات تشير إلى أن عام 2025 سيكون عامًا للتصفية والانتظار، حيث يتجه المستثمر قصير الأجل إلى الخروج من السوق، بينما يفضل من يملك سيولة حقيقية التريث لحين ظهور القاع المتوقع خلال 6 إلى 12 شهرًا مع وضوح مسار الفائدة واحتمال حدوث تعويم جديد يعيد النشاط تدريجيًا.
